Contrato de locação: direitos e deveres à luz da Lei do Inquilinato

A Lei 8.245/91, conhecida como Lei do Inquilinato, é o principal diploma normativo que rege as relações de locação de imóveis urbanos no Brasil. Ela estabelece um equilíbrio de direitos e deveres entre locador (proprietário) e locatário (inquilino), definindo desde a forma de contratação até os procedimentos para rescisão, renovação e desocupação do imóvel.

A forma do contrato

Embora a Lei do Inquilinato não exija forma solene para a validade do contrato de locação, a formalização por escrito é essencial para a segurança jurídica de ambas as partes. Contratos verbais são legalmente válidos, mas tornam extremamente difícil a prova das condições acordadas em caso de litígio.

O contrato deve conter, no mínimo: qualificação completa das partes, descrição do imóvel, valor do aluguel e índice de reajuste, prazo da locação, forma de pagamento, encargos de cada parte e modalidade de garantia escolhida.

Garantias locatícias

O art. 37 da Lei do Inquilinato prevê quatro modalidades de garantia, sendo vedada a exigência de mais de uma delas no mesmo contrato:

• Caução: depósito em dinheiro de até 3 meses de aluguel, que deve ser depositado em caderneta de poupança e devolvido ao locatário ao final do contrato, com os rendimentos;
• Fiança: prestação de garantia pessoal por terceiro (fiador) que se responsabiliza pelo pagamento em caso de inadimplência do locatário;
• Seguro de fiança locatícia: contratação de apólice junto a seguradora, que cobre as obrigações do locatário;
• Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento: modalidade menos frequente, usada principalmente em contratos de valor elevado.

Obrigações do locador

A lei impõe ao locador, entre outras, as seguintes obrigações:

• Entregar o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina (art. 22, I);
• Garantir o uso pacífico do imóvel durante a locação;
• Manter as condições de habitabilidade do bem;
• Realizar os reparos urgentes relativos à estrutura e às instalações essenciais, mesmo que não tenha sido comunicado pelo locatário (art. 22, III);
• Pagar o Imposto Predial Territorial Urbano (IPTU), salvo estipulação contratual em contrário.

Obrigações do locatário

Por sua vez, compete ao locatário, entre outros deveres:

• Pagar o aluguel e encargos no prazo e forma acordados (art. 23, I);
• Conservar o imóvel no estado em que o recebeu, ressalvadas as deteriorações decorrentes de uso normal;
• Comunicar ao locador os defeitos e vícios do imóvel de que tiver conhecimento;
• Não realizar modificações sem consentimento prévio e escrito do locador;
• Restituir o imóvel, ao final da locação, nas condições em que foi recebido.

A vistoria de entrada

A vistoria de entrada, embora não obrigatória por força de lei, é prática indispensável para ambas as partes. Ela deve registrar, com precisão e preferencialmente com documentação fotográfica, o estado do imóvel no momento da entrega das chaves. Sem esse registro, torna-se muito difícil atribuir a responsabilidade por eventuais avarias ao final da locação.

Prazo mínimo e direito de preferência

A lei não estabelece prazo mínimo para contratos residenciais. No entanto, contratos com prazo inferior a 30 meses só conferem ao locador o direito de retomada imotivada ao término da vigência se cumpridas as exigências formais do art. 47. Contratos com prazo igual ou superior a 30 meses permitem a retomada imotivada ao término, sem necessidade de justificativa.

O locatário tem direito de preferência na compra do imóvel locado (art. 27), caso o locador decida aliená-lo durante a vigência do contrato. A violação desse direito pode resultar em perdas e danos ou, quando o contrato estiver registrado na matrícula do imóvel, no direito de adjudicação compulsória.

Ação de despejo

A retomada do imóvel pelo locador, quando o locatário não desocupa voluntariamente, ocorre por meio de ação de despejo, prevista nos arts. 59 a 66 da Lei do Inquilinato. Existem hipóteses em que é cabível liminar para desocupação no prazo de 15 dias, como o descumprimento de acordo, a rescisão motivada por inadimplência ou a extinção do contrato com prazo determinado.

Este artigo tem finalidade exclusivamente informativa e educativa, não constituindo aconselhamento jurídico. As situações concretas apresentam particularidades que devem ser analisadas por profissional habilitado.